Altbau in Schwabing sanieren.

Schwabing, Maxvorstadt, Glockenbach, Au – der Münchner Altbau ist begehrt. Wer eine Altbauwohnung kauft, will den Charme erhalten und gleichzeitig modernen Wohnstandard. Das geht, wenn man die Eigenheiten kennt und die richtigen Entscheidungen früh trifft.

1. Bestandsaufnahme: Was steht wirklich

Vor jeder Altbausanierung kommt die ehrliche Bestandsaufnahme. Wir prüfen:

• Statik: Tragwerksbestand, Holzbalkendecken (Befall? Tragfähigkeit?)
• Leitungen: Alte Bleirohre, alte Elektroinstallationen ohne Schutzleiter
• Feuchte: Aufsteigende Feuchte in Erdgeschoss-Wohnungen
• Schadstoffe: Asbest in alten Bodenklebern (vor 1990), PCB in alten Anstrichen
• Substanz: Stuck, Originalparkett, Türen – was erhaltenswert ist

2. Stuck und Decken – erhalten oder neu?

Original-Stuckdecken sind eine der schönsten Eigenheiten des Schwabinger Altbaus. Erhalten ist fast immer die bessere Wahl, auch wenn es 20–40 % teurer ist als komplett abreißen und neu machen. Wichtig:

• Stuck sorgfältig abdecken und schützen während der gesamten Bauphase
• Risse und Schäden vor dem Streichen mit Spezialspachtel reparieren
• Atmungsaktive Farben verwenden (Silikatfarbe oder Mineralfarbe), keine Latexfarbe
• Bei abgehängten Decken (z. B. für indirekte Beleuchtung) den Stuck als Element sichtbar erhalten

3. Holzbalkendecken – die kritische Stelle

Die meisten Schwabinger Altbauten haben Holzbalkendecken. Das bringt zwei Themen:

• Schallschutz: Trittschall geht ungehindert durch und entspricht nicht mehr aktuellem Wohnstandard. Wir bauen eine schwimmende Estrichkonstruktion mit Trittschalldämmung ein. Aufbauhöhe: 8–10 cm, entsprechend werden Türen gekürzt.
• Tragfähigkeit: Vor Sanierung von einem Statiker prüfen lassen, vor allem wenn neue Trennwände oder schwere Fliesenböden im Bad geplant sind.

4. Originalparkett – schleifen oder ersetzen?

Wenn das Original-Stabparkett oder das schöne Schiffsbodenparkett noch da ist: erhalten. Schleifen, ausbessern, neu versiegeln kostet 30–50 €/m², neuer Massivparkett 100–200 €/m². Bei stark beschädigtem Parkett (Wasserschäden, fehlende Stäbe) lohnt sich oft ein partieller Austausch mit gebrauchten Stäben aus dem Bestand.

5. Bestandsfenster – Denkmalschutz?

Viele Schwabinger Häuser stehen unter Ensembleschutz, das heißt, die Fassade und damit auch Fenster zur Straßenseite müssen erhalten oder originalgetreu nachgebaut werden. Vor jedem Fenstertausch bei der Unteren Denkmalschutzbehörde nachfragen.

Hofseitige Fenster sind meist freier. Hier lohnt sich der Tausch auf moderne Holz-Aluminium-Fenster mit 3-fach-Verglasung – schont Heizkosten und Schallschutz.

6. Bad in einem Schwabinger Altbau

Altbaubäder sind oft eng (vorher: 3–4 m²) und haben hohe Decken (oft 3,20 m). Das eröffnet Spielräume:

• Wand-WC mit Vorwandinstallation – schafft Stauraum oberhalb
• Hängende Waschtische – wirken leichter
• Großformatfliesen – weniger Fugen, ruhigere Optik
• Statt klobiger Duschkabine: bodengleiche Walk-in-Dusche mit Glas-Trennwand

7. Genehmigungen in München

Reine Innensanierungen ohne Eingriff in tragende Wände sind in München in der Regel nicht baugenehmigungspflichtig – eine Bauanzeige reicht. Wenn Sie:

• tragende Wände durchbrechen
• Fassaden ändern
• Balkone oder Loggien umbauen
• in einem denkmalgeschützten Haus arbeiten

… brauchen Sie eine Baugenehmigung bzw. denkmalschutzrechtliche Zustimmung. Wir koordinieren das mit Architekt und Statiker.

8. Was kostet eine Altbausanierung in Schwabing?

Erfahrungswerte 2026 für eine vollständige Altbausanierung in Schwabing (mit Erhalt von Stuck und Originalparkett wo möglich):

• Solider Standard: 1.700–2.100 €/m²
• Mittlere Ausstattung: 2.100–2.600 €/m²
• Premium / Denkmalschutz: 2.600–3.500 €/m²

Im Vergleich zur Neubau-Kernsanierung liegt der Altbau also leicht höher – vor allem wegen des höheren Aufwands für den Erhalt von Substanz und der oft erforderlichen Statik-Maßnahmen.

Lust auf ein erstes Gespräch?

Wir kommen kostenlos in Ihre Schwabinger (oder Maxvorstadt, Glockenbach, Au) Wohnung, schauen uns Substanz und Möglichkeiten an und besprechen einen realistischen Sanierungsweg.

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